Novas regras do aluguel entram em vigor em novembro; veja o que muda com a atualização da Lei do Inquilinato

Entraram em vigor neste mês de novembro as novas regras para contratos de locação de imóveis em todo o país. As mudanças foram trazidas pela atualização da Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, e buscam dar mais transparência e equilíbrio à relação entre proprietários e inquilinos.

Contrato mais detalhado e obrigatório

O contrato de aluguel continua sendo obrigatório, mas agora precisa conter informações mais específicas, como o valor exato do aluguel, o índice de reajuste (como IGP-M ou IPCA), o prazo da locação e a garantia escolhida.

A nova redação da lei também proíbe o uso de mais de uma modalidade de garantia ao mesmo tempo. Ou seja, o proprietário deve optar entre fiança, caução (limitada a três meses de aluguel) ou seguro-fiança — e não pode exigir duas ou mais juntas.

Deveres e direitos de locadores e locatários

A atualização deixa mais claras as responsabilidades de cada parte.
O proprietário deve entregar o imóvel em boas condições de uso, responder por problemas estruturais (como infiltrações e danos na rede elétrica ou hidráulica) e arcar com despesas extraordinárias do condomínio, como obras e fundo de reserva.

Já o inquilino tem a obrigação de zelar pelo imóvel, realizar pequenos reparos e pagar as despesas ordinárias do condomínio. O pagamento do IPTU pode ser transferido ao locatário, desde que isso esteja previsto no contrato.

Reajuste anual e regras para rescisão

O reajuste do aluguel só poderá ocorrer uma vez por ano, na data de aniversário do contrato, e deve seguir exatamente o índice definido entre as partes. O valor não pode ser alterado de forma arbitrária.

Em caso de rescisão antecipada, o inquilino pode encerrar o contrato pagando multa proporcional ao tempo restante. No entanto, há exceções — por exemplo, transferência de local de trabalho para outra cidade dá direito à isenção da multa, desde que o locador seja avisado com 30 dias de antecedência.

Impacto da reforma tributária

Outra novidade é trazida pela Lei Complementar nº 214/2025, que integra a reforma tributária. Ela estabelece novas obrigações fiscais para pessoas que possuem mais de três imóveis alugados, com incidência dos novos tributos IBS e CBS sobre os rendimentos obtidos com locação.

Com as mudanças, o governo busca modernizar as relações contratuais e tornar o mercado de aluguel mais equilibrado, tanto para quem aluga quanto para quem precisa de um imóvel para morar.